S-ar putea spune ca preturile garsonierelor si apartamentelor, in prezent, au ajuns la un nivel scazut. Dar este oare adevarat? Sa ne amintim ca, in 2001, o garsoniera costa 7000 dolari. Aceeasi garsoniera costa azi circa 30-35 mii euro adica peste 40.000 dolari. In acelasi timp, cu mai putin de trei ani in urma, aceeasi garsoniera ajunsese sa valoreze aproape 70.000 euro, adica peste 90.000 dolari. In aceste conditii…care sa fie pretul corect?
Ca sa ne lamurim in acest caz, un bun indiciu este rapiditatea cu care au crescut preturile in perioada 2003-2008. Aceasta rapiditate ne arata faptul ca, in Romania, cererea de imobile cu destinatia de locuinta este foarte mare. Asta dupa ce, in anii ’90, constructia de locuinte a inregistrat o stagnare si multe familii de tineri au ramas sa locuiasca cu parintii, deoarece nu aveau nici posibilitatea financiara nici fizic unde sa se mute. Dupa anul 2000, extinderea in Romania a companiilor multinationale, dar si investitiile straine masive au dus la cresterea rapida a salariilor unei categorii de salariati formata mai ales din tineri cu studii superioare, adica exact acea categorie de salariati care avea mai mare nevoie de locuinta. Absolventi de facultate veniti din alte orase, tineri casatoriti care locuiau cu parintii, etc. Concomitent accesul la credite a devenit mai usor, bancile straine aducand capital.
Accesul la locuinte in baza creditului bancar a condus la cresterea rapida a preturilor. Foarte usor se ridica pretul cu 500-1000 dolari(sau euro) deoarece cumparatorul nu platea din banii lui ci din credit pe care il restituia peste 20-25 de ani. Si cresterile de pret au continuat iar senzatia era ca oricat de mult ar costa un apartament, in scurt timp el va costa mai mult. Si daca apartamentul achizitionat anul acesta va fi mai scump la anul inseamna ca investitia e chiar avantajoasa. Si asa au aparut si speculatorii, care achizitionau cate 5-10 apartamente in blocuri noi, pe care le plateau in avans urmand sa le vanda mai scump imediat ce blocul era terminat. Intre timp era sigur faptul ca pretul va creste. Iata cum oameni obisnuiti au devenit “investitori imobiliari”
Bineinteles aceasta spirala a preturilor nu putea tine la nesfarsit. Acum e usor de spus, dar acum trei ani aproape nimeni nu credea ca preturile pot sa si scada. Daca toata lumea ar fi stiut ca vine criza, atunci nu ar mai fi venit. Iar oamenii erau dispusi sa plateasca preturi care acum par exorbitante pentru locuinte.
Acum se intampla tocmai pe dos. Preturile scad incet, incet si, un pret care acum un an parea mic, acum pare mare. Unde sa va opri totusi scaderea preturilor(pentru ca de oprit se va opri cu siguranta)? Se poate spune ca preturile locuintelor se vor stabiliza atunci cand se va relua creditarea. Dar creditarea nu va mai fi poate niciodata ceea ce a fost. Accesul la credite nu va mai fi atat de usor. In plus programul “Prima Casa” stimuleaza intr-o mare masura achizitia de locuinte prin credit. Cererea potentiala de locuinte ramane mare, dar putini din cei care nu detin in prezent o locuinta isi si permit sa achizitioneze una. Cu salarii in scadere sau stationare, e greu de crezut ca cererea de credite pentru achizitia de locuinte sa creasca. Iar accesul la un credit se face pe acte. Trebuie sa ai venituri salariale sau extrasalariale pe care sa le poti dovedi.
Luand in calcul acest lucru, e clar ca cererea de credite va fi in suferinta si in continuare. Pentru ca venituri salariale medii in scadere, numar de salariati in scadere, concomitent cu preturi in crestere ne conduc la concluzia ca doar o fractie din cei care puteau avea acces la un credit ipotecar, mai au in prezent. Sa nu mai vorbim de o mare parte a populatiei care figureaza deja in evidentele Biroului de Credite, pentru intarzieri la plata sau neplata totala.
Prin urmare, degeaba ar dori bancile sa crediteze ca nu au pe cine…Deci cererea efectiva de locuinte va ramane anemica, iar preturile vor continua sa scada. Evident ritmul de scadere va fi mai mic, dar, in continuare preturile vor fi dictate de client(adica ei vor avea cea mai mare putere de negociere).
Stocul de locuinte construite si nevandute contribuie si el la tendinta de scadere. Exista si o concurenta intre locuintele vechi(cu atuuri specifice: acces la metrou, la parc, zone rezidentiale traditionale) si cele noi(care au ca puncte forte, dotari moderne, finisaje superioare, materiale termoizolante….cel putin teoretic).
In concluzie, stabilizarea si reluarea cresterii preturilor nu se va putea realiza decat atunci cand slariile nominale si reale vor fi in crestere iar numarul salariatilor va fi, de asemenea, in crestere. Pentru ca reluarea achizitiilor de locuinte nu se poate face fara credite, iar creditele nu se pot relansa fara slariati multi si cu venituri salariale mari. De aceea apreciem ca preturile imobilelor nu se vor stabiliza decat la cel putin 6 luni de la oprirea scaderii numarului de salariati, adica, sprea sfarsitul lui 2011 sau inceputul lui 2012. Despre cresterea ulterioara stabilizarii….e prea departe pentru a fi luata in discutie, probabil doar dupa jumatatea lui 2012.
Bineinteles pot aparea factori perturbatori: devalorizarea rapida a leului, degradarea climatului politic European sau, mai rau, mondial, revenirea recesiunii mondiale…In aceste scenarii viitorul preturilor imobilelor e mult mai intunecat.
Autor…….Morar Marius
Intr-adevar, aveti dreptate. Preturile apartamentelor si ale vilelor au scazut extraordinar de mult, iar acum pentru a vinde un apartament vin 8-12 posibili cumparatori, dar rareori se intampla ca acestia sa-l si achizitioneze. O vila a ajuns la un pret aproximativ egal cu cel al unei garsoniere, ceea ce nu ar fi putut banui nimeni acum 3-4 ani daca il intrebai. Singurul avantaj in toata aceasta poveste, este faptul ca pretul vilelor este foarte foarte mic, din punctul meu de vedere. Recent am analizat ofertele pe piata imobiliara si chiar e momentul cel mai bun sa-ti achizitionezi una. 25.000 euro este una ''cheala'' ,sa-i spunem asa, si alta moderna arhitectural ( si mobilata in unele cazuri) porneste de la 45.000-48.000 euro. Bine, trebuie sa ai cum sa o intretii dupa aceea, dar aceea este alta poveste.
RăspundețiȘtergere